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O edifício é seguro? Regulamento sísmico e inspeção técnica
O que o regulamento de 2018 mudou, que regras se aplicam a edifícios de que ano, que documentos pedir antes de comprar e o que significa realmente a renovação urbana.
A pergunta mais importante ao comprar casa na Turquia não é a vista nem os metros quadrados, mas ao abrigo de que regulamento o edifício foi construído. Esse único facto determina tanto a segurança do imóvel como o seu valor a longo prazo.
Três períodos, três padrões diferentes
- Antes de 1999: vigorava o regulamento de 1975 e a fiscalização da construção não estava institucionalizada. Se um edifício desses não foi reforçado, considera-se de alto risco.
- 1999–2018: após os sismos de 1999 criou-se um sistema de fiscalização da construção, seguido do regulamento de 2007. Um período de melhoria acentuada.
- Depois de 2018: entrou em vigor o Regulamento Sísmico Turco de Edifícios. Os requisitos de estudo geotécnico foram apertados, introduziu-se o projeto baseado em desempenho e fixaram-se regras próprias para edifícios altos.
O ano de construção e o ano da licença de construção não são a mesma coisa. Um edifício licenciado em 2017 e concluído em 2020 bem pode ter sido projetado ao abrigo do regulamento anterior. A pergunta não é «em que ano foi construído» mas «com que data foi emitida a licença».
Documentos a pedir antes de comprar
- A licença de construção — mostra a data e, portanto, o regulamento aplicável
- A licença de utilização — o edifício foi concluído conforme o projeto?
- O relatório da empresa de fiscalização — existe nos edifícios posteriores a 2001
- O estudo geotécnico — aí constam a classe do solo e o risco de liquefação
- Um eventual projeto de reforço e o respetivo auto de conclusão
Parte destes documentos está na administração do edifício e parte no arquivo de urbanismo do município. Se o vendedor disser «não os tenho», podem pedir-se à câmara; se disser «não precisa deles», isso por si só é um sinal de alerta.
O terreno vem antes do edifício
Dois edifícios construídos ao abrigo do mesmo regulamento comportam-se de forma diferente em solos diferentes. A classe de solo do estudo (de ZA a ZF) e o nível freático determinam diretamente as forças a que o edifício ficará sujeito num sismo. Aterros, antigos leitos de ribeira e terrenos conquistados ao mar exigem cuidado acrescido.
Em Istambul os municípios publicam cartas de solos por bairro. Verificar a classe de solo da rua onde o imóvel se situa não demora mais do que ver as fotografias do anúncio.
Renovação urbana: risco ou oportunidade?
Comprar um apartamento num edifício declarado de risco tem duas faces. Por um lado, demolição e reconstrução significam incerteza, custo de alojamento temporário e uma espera que pode arrastar-se anos. Por outro, concluída a renovação fica com um apartamento construído ao abrigo do regulamento em vigor e bastante mais valioso.
O que decide é se os condóminos se entendem. A lei permite deliberar por uma maioria determinada, mas os projetos em que surge litígio podem ficar suspensos anos. Leia antes de comprar as deliberações da administração e o eventual contrato com o construtor.
O que mais nos perguntam
- O seguro obrigatório contra sismos garante que o edifício é sólido?
- Não. É uma cobertura obrigatória de sismo que indemniza até um limite fixado em caso de dano; nada diz sobre a segurança do edifício. O limite da apólice fica normalmente abaixo do valor real da casa, e a diferença deve ser coberta por um seguro de habitação facultativo.
- Posso mandar testar a resistência sísmica do edifício?
- Sim, pode ser feita uma análise de desempenho. Exige recolha de carotes e deteção de armaduras, o consentimento dos condóminos e um orçamento de alguns milhares de liras. Numa compra de valor elevado esse custo é perfeitamente razoável.
- Devo comprar um apartamento sem licença de utilização?
- Pode, mas é arriscado. Num edifício sem ela os serviços são fornecidos a título provisório, a maioria dos bancos não financia e não se pode constituir a propriedade horizontal completa. Descubra sempre porque não foi obtida; se a razão for um desvio ao projeto aprovado, o problema não se resolve com facilidade.
- Faz sentido comprar um edifício reforçado?
- Um reforço bem projetado e licenciado aproxima o edifício do padrão do regulamento em vigor. O importante é que a obra esteja documentada; intervenções não licenciadas do género «engrossámos os pilares» costumam fazer mais mal do que bem.
As informações desta página têm caráter de orientação geral e não constituem aconselhamento jurídico ou fiscal. A legislação pode mudar; consulte o seu contabilista ou advogado antes de avançar.