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Os impostos a pagar quando vende um imóvel
O imposto de registo, as mais-valias e a regra dos cinco anos. Uma explicação rubrica a rubrica e uma calculadora, para conhecer o imposto antes de vender.
Ao vender uma habitação surgem duas rubricas distintas: o imposto de transmissão devido em todas as vendas e o imposto sobre a mais-valia, que só nasce em certas circunstâncias. Não convém confundi-los — um incide sobre a operação, o outro sobre o ganho.
O imposto de transmissão
%4
Imposto de registo — taxa total
5 de agosto de 2026 válido à data de
%2
Imposto de registo — parte do vendedor
5 de agosto de 2026 válido à data de
%2
Imposto de registo — parte do comprador
5 de agosto de 2026 válido à data de
O imposto calcula-se sobre o preço de venda e reparte-se por metade entre comprador e vendedor por força da lei. Na prática é muitas vezes deixado integralmente ao comprador; isso é matéria de acordo entre as partes, mas a responsabilidade legal recai sobre ambos.
Declarar um valor inferior ao preço real de venda acarreta coima por falta tributária e juros de mora. Além disso, prejudica o vendedor no cálculo da mais-valia.
A mais-valia e a regra dos cinco anos
5 yıl
Período de detenção exigido para a isenção de mais-valias
5 de agosto de 2026 válido à data de
Se vender o imóvel decorridos cinco anos completos desde a aquisição, o ganho obtido não fica sujeito a imposto sobre o rendimento. Se vender antes dos cinco anos, a diferença entre os preços de compra e de venda considera-se ganho e é tributada segundo a tabela do imposto sobre o rendimento.
- O preço de compra é atualizado pelo índice de preços na produção até ao mês anterior à venda — a parte devida à inflação não é tributada.
- O imposto de transmissão, a comissão de mediação e as demais despesas da venda somam-se ao custo e deduzem-se à matéria coletável.
- Ao remanescente deduz-se a isenção anual; ao que sobrar aplica-se a tabela do imposto sobre o rendimento.
- Na venda de imóveis adquiridos por herança ou doação não nasce mais-valia.
Quando se entrega a declaração?
A declaração anual de rendimentos entrega-se em março do ano seguinte ao da venda. O imposto paga-se em duas prestações iguais, em março e em julho.
Calcular o custo da venda
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O cálculo segue a tabela do imposto sobre o rendimento de 2026 e é uma estimativa. Confirme com o seu contabilista a indexação pelo índice de preços no produtor e o valor isento.
Estimado
418.000 ₺
imposto sobre as mais-valias
O que mais nos perguntam
- Se esperar cinco anos, não pago imposto nenhum?
- Não nasce imposto sobre a mais-valia. O imposto de transmissão, esse, é devido em todas as vendas, independentemente do tempo de detenção.
- Quando começam a contar os cinco anos?
- Da data do registo predial. Em imóveis em construção o registo ocorre após a licença de utilização, pelo que o prazo corre em geral do registo e não da data do contrato.
- Vendi com prejuízo, tenho ainda de declarar?
- Se o custo atualizado exceder o preço de venda, não há ganho. Ainda assim convém documentar o cálculo e declará-lo quando devido.
- Pago imposto se vender uma casa herdada?
- Na alienação de imóveis adquiridos por herança ou doação não nasce mais-valia. O imposto sucessório é uma obrigação distinta.
As informações desta página têm caráter de orientação geral e não constituem aconselhamento jurídico ou fiscal. A legislação pode mudar; consulte o seu contabilista ou advogado antes de avançar.