Покупатели
Надёжен ли дом? Сейсмические нормы и технический надзор
Что изменили нормы 2018 года, какие правила действуют для домов какого года постройки, какие документы запросить до покупки и что на самом деле означает городская реновация.
Самый важный вопрос при покупке жилья в Турции — не вид из окна и не метраж, а то, по какому нормативу построено здание. Один этот факт определяет и безопасность объекта, и его стоимость в долгосрочной перспективе.
Три периода, три разных стандарта
- До 1999 года: действовал норматив 1975 года, а строительный надзор не был институционализирован. Если такое здание не усилено, оно считается высокорисковым.
- 1999–2018: после землетрясений 1999 года была создана система строительного надзора, затем последовал норматив 2007 года. Период заметного улучшения.
- После 2018 года: вступил в силу Турецкий норматив сейсмостойкого строительства. Требования к изысканиям грунта ужесточены, введено проектирование на основе характеристик, установлены отдельные правила для высотных зданий.
Год постройки и год выдачи разрешения на строительство — не одно и то же. Здание с разрешением 2017 года, завершённое в 2020-м, вполне могло проектироваться по прежнему нормативу. Спрашивать нужно не «в каком году построено», а «какой датой выдано разрешение».
Документы, которые нужно запросить до покупки
- Разрешение на строительство — оно показывает дату, а значит и применимый норматив
- Разрешение на ввод в эксплуатацию — завершено ли здание в соответствии с проектом?
- Отчёт компании строительного надзора — имеется по зданиям после 2001 года
- Отчёт об изысканиях грунта — здесь указаны класс грунта и риск разжижения
- Проект усиления, если он был, и акт о его завершении
Часть этих документов хранится у управления зданием, часть — в архиве градостроительного отдела муниципалитета. Если продавец говорит «у меня их нет», их можно запросить в муниципалитете; если продавец говорит «они вам не нужны», это само по себе тревожный знак.
Грунт важнее здания
Два здания, построенные по одному нормативу, ведут себя по-разному на разных грунтах. Класс грунта в отчёте изысканий (от ZA до ZF) и уровень грунтовых вод напрямую определяют нагрузки, которые здание испытает при землетрясении. Насыпные грунты, бывшие русла ручьёв и отвоёванные у моря участки требуют дополнительного внимания.
В Стамбуле муниципалитеты публикуют карты грунтов по кварталам. Проверить класс грунта улицы, на которой стоит объект, занимает не больше времени, чем просмотр фотографий в объявлении.
Городская реновация: риск или возможность?
Покупка квартиры в здании, признанном аварийным, имеет две стороны. С одной — снос и новое строительство означают неопределённость, расходы на временное жильё и ожидание, которое может растянуться на годы. С другой — по завершении реновации вы получаете квартиру, построенную по действующему нормативу и стоящую заметно дороже.
Решает то, договорятся ли собственники. Закон допускает принятие решения установленным большинством, но проекты, где возник спор, могут годами висеть в воздухе. Прочитайте решения совета управления и договор с подрядчиком до покупки.
Об этом спрашивают чаще всего
- Гарантирует ли обязательное страхование от землетрясения надёжность здания?
- Нет. Это обязательное сейсмическое покрытие, выплачивающее возмещение в пределах установленного лимита при повреждении; о безопасности здания оно ничего не говорит. Лимит по полису обычно ниже реальной стоимости жилья, и разницу следует покрыть добровольным полисом страхования жилья.
- Можно ли проверить сейсмостойкость здания?
- Да, можно провести анализ несущей способности. Для этого нужны отбор кернов и сканирование арматуры, согласие собственников и бюджет в несколько тысяч лир. При дорогой покупке эти расходы вполне разумны.
- Стоит ли покупать квартиру без разрешения на ввод?
- Можно, но рискованно. В здании без него коммунальные услуги подаются временно, большинство банков не кредитуют, а полное право собственности на помещение оформить нельзя. Всегда выясняйте, почему разрешение не получено; если причина в отступлении от утверждённого проекта, проблема решается непросто.
- Есть ли смысл покупать усиленное здание?
- Правильно спроектированное и согласованное усиление приближает здание к стандарту действующего норматива. Важно, чтобы работы были задокументированы; несогласованные вмешательства в духе «мы утолстили колонны» часто приносят больше вреда, чем пользы.
Где это проверить
Информация на этой странице носит общий характер и не является юридической или финансовой консультацией. Законодательство может измениться; до совершения сделки обратитесь к своему бухгалтеру или юристу.